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一位庄园规划大师的自白:拿到地,先别做规划

作者: 美丽乡村 来源: 未知 时间:2019-04-15

很多庄主在流转到土地后,第一个想法就是:找个规划公司给做规划。更有不少庄主把整个庄园的未来,都寄希望于规划公司的方案。但是,一位曾经的庄园规划“大师”,操刀过几十个上亿元投资项目的资深规划专家,却结合自己的亲身经历呼吁:拿到地,先别做规划!以下是这位“前规划专家”的自述:

我大学学的是城市规划专业,毕之后就进入了中国非常知名的一家规划公司,一干就是六年。后来随着国家政策导引,以及乡村旅游和休闲农业逐渐火热,公司成立了休闲农业与乡村旅游项目部,凭借以前的表现,我成为这个项目部的负责人。

之后,我开始把全部精力投入到乡村旅游和休闲庄园的规划工作中。到我辞职之前,先后负责有四五十个乡村旅游和休闲庄园项目的规划。

最开始做乡村旅游和休闲庄园项目时,我个人,包括我们团队都非常自信,因为之前做过很多大项目。

比如全国目前249个5A级景区中,由我们向国家旅游局申报成功的5A级景区数量,就有五十多个。其中贵州的一个乡村旅游修规,项目投资额几十亿,光规划费就有两千万。

所以我们一度认为几百亩的庄园规划,只要按照做景区的思路来操作,压根不在话下。景观不好的,可以造花海。没有水面,就挖湖,引水造景。

 

 

也的确如想象得那样,我们做出来的庄园方案,从前期分析、项目定位到项目策划,以及后期的开发运营、营销宣传等等,方方面面都有涉及,内容非常详实。甚至包括所有的图件,平面布局图、建筑设计方案、景观设计方案、整体鸟瞰图等等。装订成册的规划方案,每一本都是厚厚的几百页。

至于拿着方案去评审,我们更是没有丝毫担心。专家比着旅游规划通则一对:现状资源分析到位,政策分析全面,定位更是好,什么中国第一,亚洲最大……。全程赞不绝口,最后高票通过。

拿去政府立项,政府领导一看投资,几个亿的投资额,能带动多少多少万的农民就业,创造多少多少亿的农民收益——政府也高兴。

但是到后面,问题就来了:庄主拿着方案去翻来翻去就是不愿去落地。当然他们也说不出来哪儿不好,就是觉得不对劲。

后来有庄主私下告诉我,你们做的方案看起来内容很多,但按照你们的方案去做,投入这么大进去,能不能赚钱,我心里没底,不敢投啊。

当时,这样解释我不太理解:什么叫心里没底?什么叫不能落地?有规划方案了,甚至连建筑、景观施工方案都有了,“公司+基地+农户”这样的运营模式我也设计了,怎么可能还落不了地呢?

 

 

就这样干了几年,最后发现,我们做过那么多项目,真正按照我们的方案去实施的非常少。

刚开始以为是我们水平不行。最后一调查发现,几乎所有同行都是如此。大多数方案都是立项之后,就束之高阁了,没有几个庄园规划方案最后真正落地。即便有几个项目落地的,也几乎都是被甲方改得面目全非。实际落地跟规划图完全是两个方案。

后来我就一直思考,问题到底出在哪里?为什么把之前做景区的思路,用来做庄园就不行了呢?

但遗憾的是,我身边的同事、领导却没有把这个当回事。不落地就不落地,反正规划做完了,提交成果后规划费收了就行了呗。而且做庄园大部分要报项目,报项目就要做规划,凭借我们公司名气压根不愁没有项目做,一个不行就做下一个,怕啥!

但在我心里,这个问题一直像块石头一样沉甸甸地压着。几乎有一年多的时间,我就这样一边纠结着,一边还不得不埋头做项目。

直到后来一件事,彻底改变了这种局面。

 

 

我大伯跟我老爸在老家承包的矿山,主要就是挖煤、采石场、贩石头,前几年效益都很好,近些年因为环保问题,这些场子陆陆续续都关停了。他们就合计着在山头周边流转了几百亩地,打算做一个庄园。

因为山上本来就有很多果林,山下搞点大棚菜摘、游乐园啥的,可以对外营业,也可以作为自己休闲养老的地方。因为都知道我在做庄园规划,所以拿到地后,他们第一时间找到了我让我给做个规划。

我当然很支持他们的想法,也想着有一个能充分施展自己规划所学的地方。毕竟是自己家的事情嘛,我也相当用心。前后想了好几个方案:做什么样的主打产品,布置什么样景观等等,但是前前后后想了很久,但是就是一直不敢把东西拿给他们。

因为有一个问题我始终没搞明白:这些项目能不能落地,能不能吸引人来,能不能赚钱?投资上千万,啥时候能收回成本呢?所以我开始有点理解之前那位庄主给我说的话了。花自己的钱的时候,才知道心疼啊。

想着想着,我突然不敢干了。但是又不能不管,怎么办呢?我开始找圈内朋友帮忙,但是也几乎没有人能告诉我解决方案。后来一个偶然的机会,有个朋友说,你去看看参见庄主的文章吧,或者有机会找木尧老师聊聊。

后来我辗转联系到木尧老师,跟木尧老师约时间,聊了一个多小时。聊完那真是感慨万千啊,以前还以为自己是庄园专家,现在才发现自己压根都没入行。我发现庄园拿到地,不应该先去想做啥项目,而是先把商业模式梳理清楚。不是想挖掘个啥特色,而是去思考一个产业的问题。

这次聊天之后,我才彻底明白问题出在哪里。不过遗憾的是,我知道问题在哪,但我更清楚在那样的氛围里,我不可能去解决这些问题,某些惯性不是某个人能够改变。所以思考了一个多月,我干脆辞职,加入了参见庄主的团队。

 

 

真正来到木尧老师的团队,我才发现,虽然我干了这么多年庄园规划,也自诩懂点庄园策划,可见了参见庄主做的庄园策划,才知道什么才是策划。它不仅跟我们以前的思路完全不同,做的内容出发点也完全不同。

参见庄主做的顶层设计、产业规划、时间规划、总体商业策划,完全是站在实际运营的角度,先解决了如何能落地运营,能形成商业模式和产业闭环的问题后,才去考虑如何填充内容。这跟规划公司是完全不同的两套思维模式。

而且在国内的休闲庄园领域,现在还没有专业的策划公司,更没人提要先做顶层设计、产业规划、时间规划、总体商业策划、品牌策略。

 

 

实际中我们接到的案例中,有相当大比例,是已经做过规划的,甚至做过不止一次规划,找很牛的公司做规划,花了不止百万。然后庄主还是不满意,觉得没法落地,然后明白过来,想做顶层设计,然后找到我们。

遇到这种情况,我们也不知道该高兴,还是该难过。高兴的是,幸亏他们没开工,真要是开工了,不仅浪费钱,拆的成本比建的要高得多。难过的是,他不仅浪费了上百万,还白白耽误了两三年时间。

更让人担忧的是,一边是很多庄主交了上百万学费,知道拿到地后不能先做规划。但是更多庄主,还在前仆后继地交着学费,拿到地还是惯性地做规划。前段时间跟老东家同事聊天,他们照样忙得热火朝天,不仅给新庄主做规划,还提出免费做策划。还提出要“多规合一”。

不过稍微欣慰的是,很多庄主慢慢地有了感悟。有的庄主找我们时说,我知道现在做规划没用,但是应付政府先做一个,这些方案肯定也没发落地,实际做的时候,再认真做一套。

 

 

当然,我们分析策划和规划的区别,不是说规划不重要。相反,因为无论是给政府报项目,还是具体建设,规划都非常重要,并且必不可少。

但规划和景观、建筑一样,他们都是阶段性、局部的,专项的,单一的工作。而并非去整体把控“顶层设计和商业策划”。

就像我们去医院看病一样,需要先找医生诊断,找到病因开好药之后,才能由护士决定在哪个胳膊打针,在哪个位置扎针,如何控制输水速度等等。

所以说,我们做一个庄园,拿到地的第一步,不应该是去做规划,去想打造什么项目。而是应该要去做顶层设计、产业规划和整体商业策划。先解决好:我的产业支撑是什么,商业模式是什么,主题定位是否和我的资源是否相匹配,项目投入回报周期是否能承受。

只有系统地理顺了这些问题,我们选择的内容才有价值。否则,你做什么都可能是对的,也都可能是错的。

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